oktoober 12, 2020

Carmen Kukk, Müügi- ja Turundusjuht

Kinnisvara väärtuse hindamine on vajalik mitmesuguste ettevõtmiste jaoks nagu finantseerimine, kinnisvara ost-müük, investeeringute analüüs, varakindlustus ja maksustamine, ent enamasti seisneb selle kõige vajalikum rakendus pangalaenuga kodu ostmisel. Sõltumatu eksperthinnang kinnitab koduostjale ning finantseerijale, et vara on hinnastatud vastavalt turutasemele.

Kodu soetamine laenu abil on perele tihti üks suurimaid otsuseid, mistõttu on väga oluline, et soetatav kinnisvara vastaks küsitavale hinnale ehk turuväärtusele. Hindajaid on palju, kuid täna pööravad veel vähesed tähelepanu reaalajas hinnatava kinnisvara kõikidele nüanssidele. On jäädud pigem võrdlusmeetodi juurde, kus võetakse aluseks muuhulgas vaid asjaõiguslepingutega vormistatud müügitehingute hindasid.

Mis teeb kinnisvara hindamise keerukaks?

Igal arendusel on ainulaadsed omadused: asukoht, arhitektuur, ehituskvaliteet ja -klass,  maastikuarhitektuur, korteri planeering ja viimistlus ning üldalade mugavused ja funktsionaalsused. Samuti mõjutavad konkreetse kinnisvara väärtust kinnisvaraturu üldised suundumused, nagu pakkumine ja nõudlus antud piirkonnas. See tähendab, et kui tegemist on uue piirkonna välja arendamisega, mängib rolli arendusprojekti kogu kontseptsioon, arendaja võimekus selle realiseerimiseks, ehitushind ning arenduse mõju ümbritsevatele piirkondadele ja vastupidi.

Kas hindamismetoodika lähtub kliendi huvidest?

Pigem õiglase turuväärtuse kindlakstegemiseks tuleb üksikuid omadusi arvestada, vastasel juhul kujuneb hinnang ühekülgseks. Mida see tähendab? Kõige sagedamini võrreldakse hinnatavat kinnisvara teiste samas piirkonnas müüdud, sarnaste omadustega kinnisvaraga. Uusarenduste puhul tähendab see seda, et võrreldakse kahte mitte võrreldavat toodet. Kui Tallinna kesklinnas, vanalinnas või mereäärsetes elamupiirkondades on võrreldavat kinnisvara, siis näiteks Pro Kapitali poolt arendatavas Kristiine City’s selline võrdlusmoment teiste arendajate arendustega puudub. Tegemist on uue elukvartali arendusega, mis oluliselt tõstab nii selle piirkonna kui ümbritsevate alade väärtust. Uuele, kaasaegsele ning kvaliteedilt kesklinna arendustega samaväärsele tootele, mis täna on ehitusprotsessis või algamas, ei ole aga selles piirkonnas samaväärset võrdlust. Kristiine City puhul tähendab see seda, et eelmüügis olevale projektile on ainsaks ligilähedaseks võrdluseks teine, Kristiine City’s ehituses olev projekt. Turul tihti kasutatav praktika ei võta aluseks objekti, mis on vormistatud võlaõiguslepinguga. Pigem võrreldakse juba valmis ehitatud korteritega, millele on vormistatud asjaõigusleping. Nii võibki juhtuda, et klient ostab endale kodu, mille väärtus hinnatakse mõne kinnisvara hindaja poolt madalamaks turu tegelikust väärtusest, sest juba varem valmis ehitatud projektide ostu-müügihind oli madalam, kuna see tehing tehti võibolla isegi aasta-poolteist varem.

Siia oleks paslik tuua samaväärne näide auto hindamisest, mis arvestab vaid valmistamisaastat, läbisõitu ja mudelit, jätmata arvestamata mudeli eripärasid, varustust, auto võimsust ja seisukorda. See tähendab, et auto tegelikust väärtusest läheb pelgalt ühekülgse ebamõistliku hindamispraktika tõttu kaduma kuni kolmandik selle õiglasest väärtusest. Seegi on täna levinud praktika ning kindlasti ei ole tegemist kliendi huvidest lähtuva metoodikaga.

Kliendi jaoks on oluline, et kinnisvara turuväärtus vastaks arendaja poolt küsitud hinnale. Seega tasub kliendil koduostu laenuga finantseerimisel veenduda, milliseid eksperthinnanguid tema valitud pank aktsepteerib. Hea on teada, et Eesti turul on täna mitmeid professionaalseid hindajaid, kes võtavad arvesse kinnisvaraarenduse erinevaid tahke ning võrdlevad võrreldavaid objekte. Samuti on koduturul pankasid, kes arvestavad sellist mitmekülgset ja õiglast lähenemist.